預見2022:《2022年中國商業地產行業全景圖譜》(附市場供需、競爭格局、發展前景等)

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20 吳小燕 ? 2021-09-27 12:20:58  來源:前瞻產業研究院 E3714G0

商業地產行業主要上市公司:目前國內商業地產行業的上市公司主要有保利地產(600048)、大悅城(000031)、綠地控股(600606)等。

本文核心數據:中國商業地產銷售面積、中國商業地產竣工面積、商業地產銷售價格

產業概況

1、定義

商業地產,指作為商業用途的地產,以區別于以居住功能為主的住宅房地產和以工業生產功能為主的工業地產等相較一般的住宅開發,商業地產對于項目運營能力壁壘較高,風險亦相對較高。

廣義上的商業地產包括用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、辦公等經營用途的地產形態,如商業經營類物業、辦公物業、酒店賓館、倉儲物流地產、工業地產等,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅等地產形式。狹義上的商業地產一般包括商業經營類物業、辦公物業。本文分析主要基于狹義的商業地產展開。

圖表1:商業地產的界定和構成

2、商業地產行業產業鏈全景梳理:輕資產化成為趨勢

商業地產行業的產業鏈主要是上游的地產開發、設備供應;中游的物業和商業地產運營以及商業地產的交易;下游則是個人或者企業租賃或購買后進行居住、商業、辦公和其他等等的用途。

商業地產行業產業鏈主要指得往往是上游的地產開發和中游的運營環節,目前隨著我國房地產行業的持續發展,行業內部開始整合,大部分的商業地產企業往往都是多元化經營,不僅僅從事商業地產的開發,還涉及運營、交易以及住宅類房地產的開發運營等業務。

但隨著國家在房地產行業三道紅線政策的下臺,越來越多的房地產企業開始走向輕資產化運營的道路,開發與運營逐漸開始剝離,輕資產化運營成為行業趨勢。

圖表2:商業地產行業產業鏈

目前,我國房地產行業較為繁榮,行業內的企業數量較多,我國商業地產行業上游房地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等;設備供應商則種類較多,目前商業地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發展,因此主要以大華股份、??低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主;行業中游物業、運營企業除了房地產開發企業外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業物業運營管理企業;交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業。

圖表3:中國商業地產行業產業鏈全景圖

產業發展歷程:行業處于快速發展期

我國商業地起步較晚,但發展速度較快。我國商業地產起步于20世紀90年代初,最早在北京、上海出現成規模的百貨店,并逐步擴展到中小城市。

20世紀90年代中期在百貨店的基礎上,將餐飲、娛樂等業態小規模引入,形成購物中心。

進入21世紀后,我國商業地產開發投資進入快車道,近兩年盡管商業地產行業受到疫情和政策的雙重影響,但是行業仍然多年保持著快速的增長。

圖表4:中國商業地產行業發展歷程

上游供給情況:商業地產施工面積整體占比有所下降

2010-2020年,中國房地產開發施工面積保持持續增長,但增速有所放緩,目前均保持在6%以下。2020年受疫情影響,中國房地產開發施工面積為92.68億平方米,同比增長3.69%,較2019年下降了5.01個百分點。2021年1到5月份,由于2020年受疫情影響基數較低,我國房地產開發施工面積達84億平方米,增速達10.1%。

圖表5:2010-2021年中國房地產開發施工面積及同比增速(單位:萬平方米,%)

近幾年,我國房屋施工面積中,商業地產所占比例總體呈逐漸下降態勢,其原因一方面由于房地產市場調控導致,另一方面由于疫情導致商業地產關注度下降,導致整體數據呈現下降趨勢。2020年,商業地產房屋施工面積占總房屋施工面積的14.06%,其中,辦公樓房屋施工面積占比4%,商業營業用房占比10.06%。

圖表6:2019-2021年全國房屋施工面積權重占比情況圖(單位:%)

下游發展情況:居民消費能力不斷提升

截至2020年底,全國居民人均可支配收入32189元,比上年增長4.7%,扣除價格因素,實際增長2.1%。其中,城鎮居民人均可支配收入43834元,比上年增長3.5%,扣除價格因素,實際增長1.2%;農村居民人均可支配收入17131元,比上年增長6.9%,扣除價格因素,實際增長3.8%。

圖表7:2011-2020年中國城鎮居民和農村居民人均可支配收入情況(單位:元)

產業發展現狀

1、供給:商業地產竣工面積有所下降

2010-2017年,我國商業地產竣工面積總體呈現上升趨勢,增速呈下降趨勢,到2018年出現負增長,2020年全國商業地產竣工面積為11662.21萬平方米,同比下降20.87%。2021年1-5月份我國商業地產施工面積為3505.89萬平方米。

圖表8:2010-2021年全國商業地產竣工面積趨勢圖(單位:萬平方米,%)

2、需求:銷售面積也持續下滑

2010-2019年,我國商業地產銷售面積總體呈上升趨勢,但增速略為波動,2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上,而2018年開始受房地產市場改革增速下滑到負增長水平,2020年,全國商業地產銷售面積為12622.79萬平方米,同比下降9.16%。2021年1到5月份,全國商業地產銷售面積為3802.24萬平方米。

圖表9:2010-2021年全國商業地產銷售面積趨勢圖(單位:萬平方米,%)

3、價格:價格整體較為平穩

由于房地產的價格與區域發展和業態類型有較大的關系,所以這里不做細致業態分析,具體業態價格分析詳見第三章“中國商業地產不同業態市場運營分析”。2018年10月至2021年5月以來我國商業地產平均價格整體價位平穩,在12000元每平方米上下波動,除了2020年年初受疫情影響有較大的降幅以外,后快速回暖,行業整體價格仍處于平穩。

圖表10:2018-2021年中國商業地產平均銷售價格(單位:元/平方米)

產業競爭格局

1、區域競爭:呈現“北輕南重”特點,廣東省投資最活躍

目前,根據我國各省披露的2020年商業地產(商鋪+寫字樓)投資規模來看,2020年全國商業地產投資建設活動最活躍的省份前三位是廣東省、江蘇省和上海市,其中廣東省2020年投資額達2991.85億元,超第二名江蘇省一倍多。

圖表11:2020年中國商業地產行業投資規模區域分布情況(單位:億元)

2、企業競爭:百強企業優勢較大

根據《2021中國商業地產百強企業研究報告》顯示,2020年,我國商業地產百強代表企業在過去一年負重前行,不斷引領行業發展變革,整體經營表現優于行業大勢。一方面,百強企業由銷售轉向持有運營傾向增加;另一方面,城鎮化發展進入穩步增長階段,百強企業緊跟市場趨勢進行戰略布局,投資拿地更加審慎;此外,輕資產管理模式越來越受到企業重視,商業運營服務業務分拆上市潮開啟。

據榜單顯示,大連萬達商業管理集團股份有限公司、紅星美凱龍、華潤置地有限公司、寶龍地產控股有限公司以及新城控股集團股份有限公司等企業成為了2021中國商業地產百強企業。

圖表12:2021年中國商業地產百強企業部分企業榜單

疫情影響下,商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營規模增長放緩。2020年,商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為427.3萬平方米,同比增長12.7%,增幅較2019年收窄5.0個百分點。

圖表13:2016-2020商業地產百強代表企業經營性物業持有面積均值及增長率(單位:萬平方米,%)

產業發展前景及趨勢預測

1、行業將持續增長

前瞻預計2021年隨著疫情的我國商業地產銷售額將會迎來快速的回暖,全年商業地產銷售額將會恢復到2019年左右的水平達16430億元,但隨后由于國家政策的調控限制依舊存在,行業增速將較為緩慢,但隨著二線和三四線藍海市場的挖掘,增速將不斷加快,預計到2026年全國商業地產銷售額將達到20000億元以上。

圖表14:2021-2026年全國商業地產銷售額趨勢圖(單位:億元,%)

2、行業發展將進一步下沉

隨著我國經濟的不斷發展,國民消費水平不斷提高,尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級,新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大,市場潛力更大,目前越來越多的商業地產企業已經開始布局,預計未來這一趨勢將繼續保持甚至進一步加劇。、

除此以外,近年來,隨著經濟的快速發展,消費人群的不斷迭代,消費理念與消費模式正在發生深刻變化。消費升級作為主旋律已經不可逆轉,但是,與此同時,消費分級現象也更加突出,有時貌似消費降級,其實正是消費分級的體現。仔細分析拼多多的客群構成,便可發現它的崛起不能簡單地解讀為消費降級,而是追求高性價比新消費理念的體現。

從購物中心、百貨商場等商業體與商業品牌之間的關系來看,過去多是簡單的租賃關系,商場的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今,為共同應對市場下行壓力,商場與品牌商的關系正在悄然發生變化,有的商場開始深度支持品牌創新發展,通過大數據指導品牌商優化產品與供應鏈,甚至直接投資孵化品牌、合作經營品牌等,商場與商業品牌的命運共同體與利益共同體關系更趨緊密。

圖表15:中國商業地產行業發展趨勢分析

3、政策加快行業輕資產化發展

近年來,中國房地產市場一度過熱,各種矛盾突顯。房地產市場難以合理發揮其應有的作用。在這種情況下,政府當及時出手發布了一系列政策,進行房地產市場的宏觀調控,彌補市場功能不足,促進商業房地產市場良好健康發展,尤其是2019年出臺的《關于在國土空間規劃中統籌劃定落實三條控制線的指導意見》,“三道紅線”政策明確了對房地產企業的杠桿水平的要求限制,進一步促進了商業地產行業的輕資產化發展。

圖表16:2019年以來中國商業地產行業政策匯總(一)

圖表17:2019年以來中國商業地產行業政策匯總(二)

以上數據參考前瞻產業研究院《中國商業地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》,同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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